V prosinci 2022 byl zveřejněn dokument ČNB „Zpráva o finanční stabilitě – podzim 2022“. V následujícím textu přinášíme úryvek z té části zprávy, která je věnována rezidenčním nemovitostem.
Rezidenční nemovitosti – Úroveň cen domácích rezidenčních nemovitostí zřejmě dosáhla cyklického vrcholu.
Transakční ceny rezidenčních nemovitostí zaznamenaly v první polovině roku 2022 překotný růst, byť ve srovnání s koncem roku 2021 začala meziroční dynamika mírně zvolňovat. Dostupná data z realitních kanceláří i transakční data z katastrálního úřadu (ČÚZK ) naznačují, že ceny v následujících měsících stagnovaly či v některých segmentech začaly pozvolna klesat. Kolem poloviny roku tak cenová úroveň zřejmě dosáhla svého cyklického maxima. ČNB v návaznosti na svou podzimní prognózu očekává v Základním scénáři citelné zvolnění meziroční dynamiky cen rezidenčních nemovitostí do konce roku 2022 a její překmitnutí do mírně záporných hodnot v první polovině roku 2023. Pravděpodobnost významnější cenové korekce, než předpokládá Základní scénář, se zvýšila.
Riziku korekce cen jsou vystaveny zejména starší byty v méně lukrativních lokalitách ČR
Z hlediska typu nemovitosti zaznamenaly zvolňující tempo růstu byty i rodinné domy, naopak ceny pozemků podle dostupných dat zatím obrat v cenovém vývoji nezaznamenaly. Zpomalení růstu transakčních cen u bytů mělo plošný charakter napříč většinou regionů, výrazně se na něm však podílela zejména zvolňující cenová dynamika v hlavním městě. Obdobný vývoj je možné pozorovat také z pohledu nabídkových cen, přičemž nabídka na trhu se v průběhu roku 2022 výrazně zvýšila. Vzhledem ke strnulé výstavbě nově dokončených bytů je nárůst tažen primárně nabídkou starších bytů. Při pozorovaném poklesu poptávky po nemovitostech lze očekávat, že právě v tomto segmentu může postupně docházet k převisu nabídky nad poptávkou a nejvyššímu tlaku na pokles cen. Cenová dostupnost vlastního bydlení v ČR zůstává významně zhoršená. Pokračování silné dynamiky cen nemovitostí v průběhu první poloviny roku 2022 vedlo při zvyšujících se úrokových sazbách z úvěrů na bydlení a zhruba stagnujícím růstu příjmů domácností k dalšímu ztížení cenové dostupnosti bydlení
Nadhodnocení cen bytů se dále zvyšovalo
Podle makroobezřetnostního přístupu byly ceny bytů pro mediánovou domácnost ke konci druhého čtvrtletí 2022 v průměru nadhodnocené o 60 %. To značí, že vzhledem k úrovni příjmů v tomto období, požadovaným úrokovým sazbám z úvěrů na bydlení a předpokládanému vývoji ekonomiky je mediánová domácnost schopna při dluhovém financování dosáhnout na průměrný byt jen při podstupování značného rizika budoucího nesplacení přijatého dluhu. Bezpečně dosažitelné tak jsou současné ceny bytů jen pro úzkou skupinu vysoko příjmových domácností. U investičních bytů sloužících k dalšímu pronájmu dosahovala průměrná míra nadhodnocení v prvním pololetí 2022 rovněž zvýšených hodnot přesahujících hranici 40 %, avšak ve srovnání s makroobezřetnostním přístupem se již dále nezvyšovala. Vysoké hodnoty nadhodnocení pohledem investorského přístupu poukazují na zvýšenou ochotu domácností akceptovat značně nízký výnos z pronájmu či jejich příliš optimistická očekávání ohledně dalšího růstu cen bytů a nájmů. Případné nenaplnění těchto očekávání pak může přispět k tlaku na pokles cen v budoucnu.
