Trh jednoznačně ochlazuje. Developeři za měsíc prodají třetinu toho, co touto dobou před rokem. I na dražbách nemovitostí je méně zájemců. Bude vyhrávat ten, kdo má rychlou hotovost a znalost.
Mnozí se bojí inflace, a tak peníze dají v panice do téměř čehokoliv, jen aby je někde uložili. Jenže skutečné nemovitostní investice, aby opravdu byly investicemi, už vyžadují více důmyslu než jen sázku na to, že za rok přece budou víceméně plošně dražší. Třeba u chalup někteří analytici očekávají zchlazení cenové horečky o 30 % a někde i více.
Teď se naopak podle mého vyplatí držet i určitou míru hotovosti, byť něco spolkne inflace. Přijde doba výhodných nákupů, které inflaci bohatě vynahradí.
Díky zdražení úvěrů čekám problém nemovitostních fondů financovaných úvěry a také krachující developerské projekty. U drobných investorů vzrostly na oblibě nemovitostní dluhopisy, byl bych ale velmi opatrný u malých a nezkušených emitentů těchto budoucích příslibů.
Někteří majitelé poměřují ceny své nemovitosti s tím, co se v jejich lokalitě nabízí v inzerci. Mnou si ruce, že mají v kapse pěkný balík, ale to je bláhové. Investice se realizuje až prodejem a zisk zůstává virtuálním do doby, než peníze přijdou na účet.
Nejvíce věřím stavebním pozemkům. Byty se staví pořád další a další. Každý rok přibývají tisíce rodinných domů, z velké části financovaných nejprve levnými hypotékami, které zdražují díky rostoucím úrokovým sazbám. Ale pozemky – těch bude už jen méně.
Čím více se bude stavět bytů, komerčních nemovitostí a komunikací, tím méně bude zajímavých pozemků. Do investiční palety patří i menší komerční areály v regionech. Logistika potřebuje i menší opěrné body. Nájmy v těchto areálech jsou stabilní a rostou o inflaci. Určitě se jen tak nezastaví růst cen apartmánů na horách. Ne byty ve městech v podhůří, ale byty skutečně u sjezdovek a cyklotras. Drahé letenky a strach ze zdražování donutí dovolenkáře trávit více času v tuzemsku.Jak dobře investičně koupit
Není snadné kupovat nemovitosti. Se svým týmem vyhodnotím každý měsíc kolem 150 příležitostí. Z nich jich jen zhruba 20 stojí za hlubší analýzu. Z těchto dvaceti vyhodnocovaných nemovitostí dáme nabídku na deset nemovitostí měsíčně, ale z nich zrealizujeme jen jednu koupi.
Většina opravdu dobře koupených nemovitostí nebývá ve veřejné nabídce. Výhodné jsou i nemovitosti s komplikovanými vztahy, které nově příchozí může s nadhledem, nezatížený minulostí k dané věci, poměrně svižně rozplést.
Výhodné je to i pro spoluvlastníky, kteří se například léta hádají, jak naložit se zanedbaným komerčním areálem nebo o příjezdovou komunikaci k velkému pozemku. Když utlumí emoce a mají seriózního kupujícího, najednou si můžou rozdělit například pět nebo také čtyřicet milionů a pořídit si jen své vlastní nemovitosti.
